日本的房价真的跌了!疫情当下,日本楼市的周期走到了哪?

〖壹〗、疫情下日本楼市现状：房价与交易量双降二手房市场首现下跌：2020年4月 ，全日本二手房成交均价同比下降03%
，结束连续79个月上涨；成交量同比减少475%，为2012年9月以来首次下跌。

〖贰〗 、东京房价暴跌的原因是多方面的 。首先 ，随着全球经济的波动，日本经济也面临下行压力
，这一趋势影响了东京的房地产市场
。其次，新冠疫情的全球爆发对房地产市场造成了巨大冲击 ，东京也不例外。疫情改变了人们的生活方式和购房需求
，导致了房地产市场的剧烈调整 。

〖叁〗
、失去的三十年期间：长期低迷与三次探底泡沫破裂后，日本经济长期低迷 ，房地产业经历了长期的调整和恢复。期间房市曾经历三次探底：1991 - 1996年：房价持续暴跌
，持续48个月
。2008年金融危机：房价跌幅达20%。2020年疫情初期：成交量腰斩，市场信心受挫 。

〖肆〗、借鉴中国经验：国内楼市在疫情后迅速回暖 ，日本或类似
，长期投资者无需因短期波动延迟入场
。

〖伍〗 、东京房地产市场活跃，今年6月 ，日本首都圈二手公寓成交数量为3262件
，同比增加5%，连续4个月同比增多；每㎡成交单价为约48万人民币 ，较去年大幅上涨11%，连续14个月同比上涨；二手公寓成交总价连续8年呈现上升态势
，疫情之下费用仍坚挺，“房荒 ”是趋势 ，好房不愁卖。

〖陆〗、日元贬值背景下日本楼市持续升温
，主要传递了全球资本加速布局日本不动产
、投资逻辑转向“低估值+高收益
”以及日本经济结构性变化三大核心信号 。

【日本房产】疫情一年,涨103%!

〖壹〗、关西地区：JR西日本大阪站周边（大阪市北区）的房产涨至约新房时的2倍
。

〖贰〗 、日本办公楼市场存在“5年魔咒”，即每一个景气复苏或者兴盛期之后5年左右 ，市场容易出现超量供应现象。具体分析如下：5年魔咒的成因供应和需求的时间差是供需不平衡的重要原因：从投资到实际销售的时间越长
，未来市场变动幅度越大，风险也越大 。例如 ，房地产行业从拿地
、规划设计施工、宣传招租到竣工营业
，一整套流程至少需要4 - 5年
。

〖叁〗 、与此同时，大量过剩资金流入了股票和房地产部门 ，引致了股票费用和房地产费用的暴涨。1987-1989年
，日本股票费用平均上涨94%，城市土地费用平均上涨103% 。而同期 ，日本消费物价指数平均仅上涨1%
。

〖肆〗
、布尔萨：房地产费用每年上涨56%，两年后上涨103%。

疫情下的日本房产势头强劲,东京圈二手房费用连续3个月暴涨!

〖壹〗、受东京圈二手公寓占有率持续扩大的影响
，东京都7月二手房租金上升0.7％，已连续2个月呈上升趋势 。其中 ，东京都上涨了0.4％
，神奈川虽然建筑面积在减小，但租金仍上涨0.4％。7月 ，东京圈整体租金同比去年每平米上涨了9％
，且房龄新的二手公寓租金上浮明显
。

〖贰〗 、日本公寓费用因地区和类型差异显著，整体费用区间跨度较大 ，具体如下：核心区域费用：东京23区东京23区作为日本核心都市圈
，公寓费用长期处于高位。

〖叁〗
、日本全国平均土地费用同比上涨7%，连续四年攀升 ，创1991年以来最大涨幅 。

〖肆〗、以热门地段广尾为例
，今年1月出售的38套公寓在1个月内售罄，以一室为中心 ，费用为每套5200万～8680万日元（约合人民币306万 - 517万元）
。

〖伍〗 、例如，日本80平米的房子相当于国内100平米左右。

〖陆〗
、但是近几年来
，东京的房价恢复了上升趋势 。从下面的数字不难看出，在2005年至2012年的7年里 ，尽管有轻微的波动
，东京的新房和二手房的平均费用仍在稳步增长
。自2013年以来，东京的平均房价已经飙升到103万日元/平方米 ，二手房的平均费用从550000日元/平方米上升到740000日元/平方米。

日本房产|京都宣布破产危机后1年,房价反而涨了…

资不抵债
，不仅是企业，城市、国家都可能面临破产 。北海道的夕张市 ，曾经是日本的“煤矿之城 ”
，繁荣一时
。之后因为能源结构调整，夕张市没有了支柱产业 ，负担沉重
，2007年宣布破产。11万人口的城市破产时，只剩下3万人 。我们今天要讲的城市是日本京都
。这座著名的旅游城市可能会面临与夕张市同样的困境。

资不抵债 ，不仅是企业，城市 、国家都可能面临破产 。北海道的夕张市
，曾经是日本的“煤矿之城”，繁荣一时。之后因为能源结构调整 ，夕张市没有了支柱产业
，负担沉重，2007年宣布破产
。11万人口的城市破产时 ，只剩下3万人。我们今天要讲的城市是日本京都 。

年发生了香港股票普及化后第一次股灾
，恒生指数于一年内大跌超过九成，数以万计的市民因此而破产
。 1990年台湾股灾 1987年到1990年 ，台湾股指从1000点一路飙升到12682点
，整整上涨了12倍。

曾经准确预言美国金融危机的一位高级市场分析师梅丽荻丝再次预言，2011年美国将有100个城市“破产
” 。...2010年全球地缘战略重心东移 ，美国高调宣布重返亚太
，联合盟友日本和韩国频频军演，美国与亚太关系如何继续引...加大交易秩序监管力度 ，对存在捂盘惜售、囤积房源
、哄抬房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度
。

这种遭遇不仅仅降临到普通的缺乏理智的投资者身上
， 20世纪最为著名的经济学家——凯恩斯，也在此次危机中几近破产。 从1929年9月到1933年1月间 ，道琼斯30...泡沫破灭后
，日本经济形势急转直下，立即呈现设备投资停滞、企业库存增加 、工业生产下降
、经济增长缓慢的局面 。

日本政府佛系抗疫,还能去日本买房吗?

仍可以考虑去日本买房 ，短暂突发性事件对日本成熟房产市场影响有限
，且日本疫情局势可控、社会运行基本平稳，奥运会顺利举办的可能性较大 ，从长期投资角度看日本房产具有一定吸引力
。

疫情期间无法前往日本
，若有购房需求不必过度观望，可结合市场情况与自身需求适时入手。具体原因如下：实地看房并非必要环节租赁中的房屋无法查看室内：在日本 ，租客对已租赁房屋拥有绝对使用权
，房东无权要求租客配合看房，更不能未经允许擅闯 。

从结果来看 ，日本这次的抗疫成果有些“奇妙”
。