金吾财讯 | 长江证券发布研报指 ，龙湖集团（00960）公司化治理成熟
，股权结构稳定，内部人才培养体系完善 ，确保了经营决策的稳定性和效率。研报核心逻辑在于公司坚持长期主义
，2011年即明确“持商业”战略，截至2025年末已运营99座商场 ，构成下行周期的压舱石；同时恪守财务安全底线，通过经营性物业贷置换信用融资
，优化债务结构，已平稳度过偿债高峰 。业务层面 ，开发业务的拖累正逐步出清
，运营及服务业务持续贡献增量，预计最晚到2028年 ，开发业务收入占比将降至50%以下
。存量商场改造与新开项目、物管业务加大外拓均为未来业绩提供增量确定。

　　财务与业务焦点方面
，2025年公司实现营业收入973亿元，同比维持双位数降幅；受开发业务拖累 ，综合毛利率同比下滑6.3个百分点至9.7%
，核心净利润首次转负 。运营业务中，商业航道实现租金收入112亿元 ，同比增长4%
，成为业绩稳定器；资管航道收入29.8亿元，冠寓贡献超八成
。服务业务中 ，智创生活收入112.3亿元，龙智造收入增长7%至13亿元。财务安全上
，2025年末有息负债压降至1528亿元，经营性物业贷及长租贷占比达66% ，连续三年实现含资本性支出后的经营性现金流为正 。主要风险包括老库存量价修复不及预期 、消费承压拖累商场经营以及物管在管面积进一步下滑。

　　长江证券预计公司2026~2028年归母净利润分别为6.3/20.8/29.7亿元
，同比分别-39%/+231%/+43%，对应PE分别为67.3x/20.3x/14.2x ，首次覆盖
，给予“买入 ”评级
。

　　风险提示：1
、老库存量价修复不及预期；2、消费承压拖累商场经营表现； 3 、物业服务在管面积进一步下滑；4
、盈利预测假设不成立或不及预期的风险。